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    石嘴山市住房和城鄉建設局關于征求《石嘴山市商品房預售資金監管實施細則(草案)》 意見建議的公告

    2023-11-16 11:41來源: 石嘴山市住房和城鄉建設局
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    石嘴山市住房和城鄉建設局關于征求《石嘴山市商品房預售資金監管實施細則(草案)》意見建議的公告

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    為加強商品房預售資金監管,維護商品房交易雙方合法權益,促進房地產業健康發展,依據《寧夏回族自治區商品房預售資金監管辦法》(寧建規發〔20235號),結合本市實際,我局起草了《石嘴山市商品房預售資金監管實施細則(草案)》,現面向社會公開征求意見,時間為20231116日至20231216日,請于20231216日下午18:00前將意見建議以電子郵件方式反饋至石嘴山市住房和城鄉建設局。

    感謝您的參與與支持!

    (聯系人:周鵬??聯系電話:0952-2097838??聯系郵箱:wuyelb@163.com

    ????附件:1.石嘴山市商品房預售資金監管實施細則(草案)

    ??????????2.石嘴山市商品房預售資金監管實施細則(草案)起草說明

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    附件1

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    石嘴山市商品房預售資金監管實施細則

    (草案)

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    為加強商品房預售資金監管,維護商品房交易雙方合法權益,促進房地產業健康發展,按照《寧夏回族自治區商品房預售資金監管辦法》(寧建規發〔20235號),以下簡稱《辦法》)要求,結合我市實際,進一步明確和細化商品房預售資金監管工作,制定本實施細則。

    一、監管范圍

    (一)凡在大武口區、惠農區行政區域內新建商品房預售資金的收存、支取、使用及其監督管理適用本實施細則。保障性住房、拆遷安置房不適用預售資金監管。平羅縣新建商品房預售資金的收存、支取、使用及其監督管理,可參照本辦法執行。

    (二)本細則所稱商品房預售資金,是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)預售商品房時,購房人按商品房買賣合同約定支付的全部購房款,包括但不限于定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

    二、資金監管工作分工

    (一)石嘴山市住房和城鄉建設局是市轄區內商品房預售資金監管的主管部門,負責本實施細則的組織實施,確定監管銀行并簽訂合作協議、組織對監管銀行的年度考評,簽訂《石嘴山市商品房預售資金監管協議》(以下簡稱:三方監管協議),按照本實施細則及《三方監管協議》約定進行監管資金使用管理,依托全區統一的房地產開發項目預售資金監管系統對交易數據及預售資金入賬進行預警監測、開展預售資金監管常態化督導檢查,按照工程進度核撥預售資金等。

    (二)監管銀行是主管部門按照《寧夏回族自治區商品房預售資金監管辦法》確定的能夠承接本轄區內商品房預售資金監管業務的商業銀行,負責本行及下屬分支機構商品房預售資金監管工作的協調統籌、指導和實施工作。按照本實施細則及《三方監管協議》約定做好監管資金的出入賬管理工作,確保資金安全并對本銀行違規違約行為負責,做好本行業務管理系統與監管系統實時對接工作。

    三、監管銀行的確定與管理

    (一)主管部門會同金融監督管理部門通過對市轄區自愿從事商品房預售資金監管的各商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等綜合因素評價,確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行,建立監管銀行庫,實行分級分檔動態管理,并將監管銀行名錄在政府門戶網站予以公示。

    (二)主管部門每年對監管銀行的預售資金監管工作進行綜合評判,符合要求的,繼續納入監管銀行庫。對未履行預售資金監管職責、無法承擔預售資金監管工作的商業銀行,不得繼續作為監管銀行入選。

    (三)具體從事商品房預售資金監管業務的監管銀行應建立預售資金監管的內控制度,在《三方監管協議》約定的范圍內開展預售資金監管業務,自覺接受主管部門的業務指導與監督。

    四、監管資金范圍及標準

    (一)監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。

    (二)重點監管資金是指監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度,由主管部門根據商品房項目建設工程費用、項目交付使用條件、企業信用等級等因素綜合測算制定,全裝修交付商品房項目,裝修成本納入重點監管資金。

    1.重點監管資金額度根據實時已售房款乘以監管比例確定。AA級企業重點資金監管比例為30%、A級企業為40%、B級為50%。全裝修交付商品房項目在原監管比例基礎上上浮10%。

    2.因開發企業信用等級正常升、降級變化,導致預售資金監管比例不一致的,已簽訂《三方監管協議》的項目原則上按原協議執行,新簽訂監管協議的項目,按照開發企業信用等級評定公示結果核定預售資金監管政策。

    (三)非重點監管資金是指監管賬戶內超出重點監管額度的資金。

    五、開設監管賬戶

    (一)開發企業申請《商品房預售許可證》前,應當在監管銀行庫內選擇監管銀行,按照一個預售許可對應一個賬戶的原則開立預售資金監管賬戶,并與主管部門、監管銀行三方簽訂《商品房預售資金監管協議》,明確各方的權利、責任和義務。

    (二)開發企業登錄監管系統,填寫相關信息并上傳營業執照、經辦人身份證及委托書申請開立監管賬戶。主管部門預審完成后,開發企業持《商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》到監管銀行開立監管賬戶。監管銀行依據主管部門發送的電子信息開立賬戶,并將賬戶信息實時反饋至監管系統。

    (三)開發企業開立監管賬戶后,1個月內未簽訂《三方監管協議》的,主管部門應當將該賬戶標記為無效戶并通過電子信息告知監管銀行,開發企業申請注銷無效賬戶的,監管銀行應按非監管賬戶的管理要求注銷賬戶。

    六、簽訂監管協議及公示

    (一)主管部門、監管銀行及開發企業通過簽訂《三方監管協議》,明確三方責任,示范文本由主管部門制定,主要內容包括預售范圍、預售資金收存和使用方式、監管額度、三方責任等。??

    (二)開發企業開立監管賬戶后,應通過監管系統下載《石嘴山市商品房預售資金監管協議》范本,申請與主管部門、監管銀行簽訂《三方監管協議》,并在監管系統提交以下資料:

    1.工程總承包施工合同;

    2.經開發企業、施工單位、監理單位三方蓋章的《工程形象進度表》和《資金使用計劃表》《工程款支付對象清冊》;

    3.其他必要資料。

    本條規定的資料發生變更的,開發企業應向主管部門提供變更后的相關資料。

    (三)開發企業應將《三方監管協議》的主要內容在預售方案中予以明確,監管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明。開發企業取得《商品房預售許可證》后,應當將監管銀行、監管賬戶及監督舉報電話等信息在商品房銷售場所顯著位置進行公示。

    (四)開發企業應協助購房人將全部房價款交入監管賬戶,按規定使用資金,并提交真實、有效的申請材料辦理商品房預售資金監管的相關手續。

    七、賬戶變更

    (一)監管項目尚未預售或已全部撤銷網上簽約的,監管賬戶經主管部門、監管銀行及開發企業三方共同同意后,可以申請變更,變更期間該監管賬戶范圍內的商品房不得銷售。

    (二)開發企業名稱、監管項目名稱或監管銀行名稱發生變更的,應當提交以下資料:

    1.變更申請;

    2.開發企業名稱變更證明文件、項目名稱變更證明文件或監管銀行名稱變更證明文件;

    3.授權委托書及受托人身份證復印件;

    4.其他必要資料。

    (三)開發企業申請變更監管賬戶的,應當提交以下資料:

    1.監管賬戶變更申請書;

    2.原監管賬戶開戶銀行出具同意變更監管賬戶的證明文件;

    3.法人身份證復印件或授權委托書及受托人身份證明;

    4.其他必要資料。

    (四)開發企業辦理完畢監管賬戶變更手續后,應將原監管賬戶中的預售資金全部轉入變更后的監管賬戶,注銷原監管賬戶后重新開立監管賬戶并重新簽訂《三方監管協議》。

    (五)監管銀行、監管賬號等信息只能變更一次。房地產開發企業申請變更監管賬戶期間,不予辦理預售款撥付業務,暫停該項目預售。

    八、購房款交存和監管資金入賬

    (一)開發企業或代理銷售機構預售商品房時,購房人支付的分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金,應當全部直接存入監管賬戶,不得存入其他賬戶。購房人申請銀行按揭貸款或住房公積金貸款的,放款機構應將《商品房買賣合同》中載明的監管賬戶作為貸款唯一到賬賬戶。

    (二)開發企業應當主動告知購房人預售資金監管政策和監管賬戶信息,不得向購房人提供非監管賬戶作為房價款收款賬戶,確保購房人支付購房款時明確知曉資金需進入監管賬戶。

    (三)開發企業申請辦理《商品房買賣合同》備案時,應當確保相應的預售資金已存入監管賬戶。對于未按規定將預售資金存入監管賬戶的,不得辦理商品房預售合同備案。

    (四)開發企業與購房人辦理網上簽約30日后無資金入賬的,主管部門將暫停該項目網簽。

    九、重點監管資金撥付

    (一)重點監管資金不同于房地產開發企業自有資金,應當??顚S?,必須用于本項目工程建設,包括項目建設必需的建筑材料款、設備款、施工進度款、監理費、不可預見費等相關支出。不得用于支付借(貸)款的本金和利息,不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及開發企業員工工資等;設立子公司的房地產開發企業,集團公司不得抽調。

    (二)重點監管資金額度根據項目工程建設進度實行動態支取、節點管控:

    1.施工進度達到地上主體工程二分之一的,重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的30%;

    2.施工進度達到地上主體工程三分之二的,重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的50%;

    3.施工進度達到地上主體工程主體封頂的,重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的70%;

    4.施工進度達到地上主體工程外立面完成的,重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的80%;

    5.項目單體取得竣工驗收備案的,重點監管資金支取額度不得高于重點監管資金總額的90%;

    6.項目單體完成不動產首次登記,全部物業足額交存首期住宅專項維修資金后,監管協議無其他約定的,可以全額撥付剩余監管資金。

    (三)工程進度節點以工程監理單位出具的工程樓幢進度證明材料為依據,原則上以形象進度(層數)和設計總層數等因素計算節點。

    (四)項目達到進度節點后,開發企業在監管系統中提交項目進度確認申請,并上傳以下資料:

    1.申請項目主體結構1/2、主體結構2/3、結構封頂、外立面完工節點確認的,提交由建設單位、施工單位、監理單位聯合出具的工程進度證明材料,帶有樓號和層高的樓照片;

    2.申請項目竣工驗收確認的,提交竣工驗收備案證明。

    3.申請不動產首次登記確認的,提交不動產首次登記證明。

    主管部門在受理開發企業提交的項目進度確認申請后,應于受理之日起5個工作日內完成工程現場查驗和用款申請審核。

    (五)開發企業申請使用重點資金,應在監管系統中提交用款申請,并上傳以下資料:

    1.用款申請;

    2.項目用款計劃;

    3.開發企業與收款單位簽訂的施工合同、購銷合同等;

    4.相關施工、設備供應、材料供應、監理單位提供的增值稅專用發票等;

    5.其他必要資料。

    (六)主管部門在受理開發企業重點資金使用用款申請后,應于受理之日起2個工作日內,通過監管系統完成審核。有下列情形之一的,予以駁回,并說明理由:

    1.申請資金超出使用節點或用款額度的;

    2.實際用途、收款單位與合同約定不符的;

    3.未按照規定將預售資金全部存入監管賬戶的;

    4.其他不符合使用規定的情形。

    (七)預售商品房項目出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的,經主管部門核實后將該項目納入問題項目重點監管,并與項目所在地轄區政府、住建、信訪等部門聯動,按照“一樓一策”的原則嚴格監督預售款收存、支取,確保監管資金用于項目工程建設,防范和化解項目風險。

    (八)監管銀行依據主管部門同意撥付的證明材料,在1個工作日內,將重點監管資金按照撥付證明上記載的內容足額撥付。

    十、非重點資金使用

    (一)開發企業向監管銀行申請提取使用監管額度外預售資金的,監管銀行應及時受理審核開發企業的用款申請,并將使用情況實時反饋至監管系統。

    十一、退款處理

    (一)開發企業與購房人已辦理退房手續申請退款的,原則上應使用非重點監管資金支付,未撥付過監管資金的可使用重點監管資金支付。

    (二)開發企業向主管部門提交資金核退申請,經主管部門審查后,符合相關規定的,在2個工作日內通過監管系統完成審核。

    十二、解除監管

    (一)開發企業完成監管項目不動產首次登記后,應及時申請撤銷監管賬戶的監管。

    (二)開發企業申請辦理解除監管的,應當提交監管項目的不動產首次登記證明,主管部門自受理申請后3個工作日內完成系統審核,并向開發企業出具《商品房預售資金監管賬戶解除監管證明》。

    十三、監督管理

    (一)監管銀行要嚴格按照《三方監管協議》做好監管賬戶監控,定期與主管部門進行對賬,發現開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的,應當停止撥付,并立即告知主管部門,主管部門應及時做出處理。

    (二)監管銀行有下列行為的,主管部門責令其限期整改,整改不到位或拒不整改的,主管部門將暫?;蛘呓K止與其合作,并將情況通報金融主管部門。造成損失的監管銀行依法承擔相應法律責任:

    1.未經主管部門同意,擅自撥付預售監管資金的;

    2.擅自截留、挪用或者拖延支付預售監管資金的;

    3.拒絕支付商品預售資金的。

    未經主管部門核實同意,擅自撥付的預售監管資金,監管銀行應當負責追回資金,無法追回的依法承擔相應賠償責任。

    (三)人民法院保全、執行商品房預售資金的,監管銀行應當在1個工作日內書面告知主管部門,并嚴格執行《最高人民法院住房和城鄉建設部中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法〔202212號)。

    (四)各商業銀行在發放商品房購房貸款時,應當將購房貸款直接發放到該套商品房買賣合同注明的監管賬戶中,對未按規定發放購房貸款的,由主管部門報銀行業主管部門查處。

    (五)開發企業的預售項目有下列情形之一的,監管銀行應按照《三方監管協議》約定,配合主管部門暫停使用預售資金。逾期不改的,由主管部門關閉該項目商品房買賣合同網上簽約,并按照法律法規和信用管理辦法處理,記入企業信用信息系統,向社會公示。情節嚴重的,依法追究其法律責任:

    1.未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的;

    2.變相逃避商品房預售資金監管的;

    3.未按規定使用商品房預售資金的;

    4.提供虛假材料騙取監管內資金的;

    5.其他違反本實施細則或《三方監管協議》的行為。

    (六)施工單位、監理單位等提供虛假資料協助開發企業套取監管額度內預售資金的應承擔相應經濟、法律責任。

    (七)主管部門、監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    十四、實施時間

    本實施細則自?? 月 日起施行,有效期至2028922日。如遇國家部委、自治區相關政策文件調整或廢止,按照新的政策規定執行。

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    附件2

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    《石嘴山市商品房預售資金監管實施細則

    (草案)》起草說明

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    一、起草背景

    商品房預售資金監管是商品房預售制度的重要組成部分,是保障房地產項目竣工交付的有力抓手,住建部、自治區住建廳在今年相繼出臺了規范預售資金監管工作的政策文件,并要求地方城市要細化實施細則,確保新規落實落地。為了進一步規范我市的商品房預售資金監管工作,我局起草了《石嘴山市商品房預售資金監管實施細則(草案)》。

    二、起草依據

    本次起草對涉及商品房預售資金監管的現行有效法律、法規、規章及規范性文件進行了全面檢索,主要依據住建部、人民銀行、銀保監會《關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房〔202216號)以及《寧夏回族自治區商品房預售資金監管辦法》(寧建規發〔20235號)制定。

    三、主要內容

    《石嘴山市商品房預售資金監管實施細則(草案)》(以下簡稱“《細則》”)主體共分14個方面,主要內容如下:

    (一)預售資金監管范圍。明確納入資金監管的項目、資金范圍。

    (二)資金監管工作分工。明確市住房和城鄉建設局、監管銀行具體工作職責。

    (三)監管銀行的確定與管理。明確市住房和城鄉建設局會同金融監督管理部門建立監管銀行庫,并建立相應機制,對銀行庫實現動態管理。

    (四)監管資金范圍及標準。明確重點監管資金和非重點監管資金內容,按照開發企業信用等級確定重點監管資金監管比例。

    (五)開設監管賬戶。明確開立監管賬戶的流程和要求。

    (六)簽訂監管協議及公示。明確主管部門、監管銀行及開發企業通過簽訂《商品房預售資金監管協議》,明確三方責任,開發企業需提交的資料,《三方監管協議》的公示等內容。

    (七)賬戶變更。明確監管協議變更的條件和內容。

    (八)購房款交存和監管資金入賬。明確房地產開發企業銷售項目的全部預售收入應進入監管賬戶。

    (九)重點監管資金撥付。明確重點監管資金??顚S?,按相應節點撥付支取額度的制度,根據項目工程建設進度實行節點管控的計算方法,申請重點監管資金的具體流程和所需提交的材料。

    (十)非重點資金使用。明確非重點監管資金撥付的具體流程。

    (十一)退款處理。明確購房人退款撥付流程。

    (十二)解除監管。明確監管賬戶解除監管的條件和所需提交的材料。

    (十三)監督管理。明確各主體違規行為懲處機制。

    (十四)實施時間。明確《細則》實施時間,遇國家部委、自治區相關政策文件調整或廢止,按照新的政策規定執行。

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